Entenda como funciona a regularização de imóveis e terrenos urbanos no DF

A regularização fundiária envolve diferentes órgãos da administração pública e é composta por várias etapas envolvendo a elaboração de estudos, projetos, obtenção de licenciamentos, registro cartorial, venda dos terrenos, urbanização, entre outras.

De acordo com Leonardo Firme, diretor da Companhia de Desenvolvimento Habitacional do DF (Codhab-DF), a regularização fundiária envolve três aspectos fundamentais:

• A questão fundiária, que é descobrir de quem é o terreno ocupado, se de particular, da União, da Agência de Desenvolvimento do DF (Terracap) ou do GDF;
• Elaboração de estudos ambientais, para saber se existe alguma restrição ambiental, metais pesados, nascente ou vegetação importante que deve ser preservada no terreno;
• E o projeto urbanístico, que vem justamente para reunir todas as informações sobre malha de circulação (de pedestres e veículos), infraestrutura pública, projetos de pavimentação, iluminação, água e esgoto da região.

Segundo a Terracap, não se regulariza apenas uma ocupação, mas sim um conjunto de ocupações irregulares consolidadas que estão inseridas nas áreas estabelecidas no Plano Diretor de Ordenamento Territorial (PDOT), documento-base da gestão territorial do DF.

Isso porque, para atender às necessidades dessa população, além da venda dos terrenos, é preciso definir espaços para equipamentos públicos urbanos, como escolas, postos policiais e hospitais, bem como melhorar o sistema viário e a infraestrutura.

Na capital federal, a maioria dos terrenos que estão sem registro em nome de pessoas físicas ou jurídicas, pertencem à União, ao GDF ou a Terracap. A política de regularização fundiária é definida pelo PDOT, que elenca dois tipos de áreas no DF:

1. Áreas de Regularização de Interesse Social (ARIS) – para famílias que têm renda mensal de até cinco salários mínimos
2. Área de Regularização de Interesse Específico (Arine) – para famílias que têm renda mensal acima de cinco salários mínimos

   No site da Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação (Seduh), é possível ver, em uma mapa digital, qual órgão é responsável por cada área, bem como acompanhar se há um processo de regularização em andamento.

   

   Mapa da coleta seletiva no Distrito Federal — Foto: SLU/Divulgação

   O procedimento é composto pelas seguintes etapas:

   1. Protocolo de documentação inicial
   2. Levantamento topográfico
   3. Consultas
   4. Estudo preliminar
   5. Licenciamento ambiental
   6. Apreciação do Conselho de Planejamento Territorial e Urbano do Distrito Federal (Conplan)
   7. Aprovação do Projeto Urbanístico (URB/MDE)
   8. Aprovação por decreto
   9. Procedimento para registro cartorial
   10. Registro em cartório

    

   Após o fim de todas as fases, cabe ao dono do espaço – seja GDF, Terracap ou União – fazer a transferência da propriedade do imóvel.

   Quanto custa para regularizar um imóvel irregular?

    

   O valor pago para regularizar um imóvel varia de acordo com a área onde está o terreno, tamanho do espaço, bem como a renda da pessoa que tem a posse. Em alguns casos, pode até ser gratuito.

   Áreas da União

   Em 2017, o governo federal anunciou o início do processo de regularização de cerca de 25 mil lotes da União no DF, localizados nas regiões de Vicente Pires (Glebas 2 e 4), Grande Colorado (condomínio Bela Vista e Vivendas Lago Azul), área rural de Sobradinho (condomínios Arrozal e Serra Verde e região da Fazenda Sálvia) e Lago Oeste (Fazenda Palma e Rodeador).

   erão vendidos apenas os imóveis ocupads até o dia 22 de dezembro de 2016. No caso de moradores de baixa renda, a transferência é gratuita.

   O processo de venda de lotes no Vivendas Bela Vista, no Grande Colorado. Em abril do ano passado, foram entregues as primeiras escrituras para moradores da unidade.

   Áreas da Terracap

   

   Terracap está com edital de venda direta de lotes em Arniqueiras — Foto: Terracap/Divulgação

   A Terracap só atua em Áreas de Regularização de Interesse Específico (Arine). A companhia publica editais de convocação para os moradores interessados na venda direta do imóvel que ocupam. Nesse momento, é informado o preço de avaliação de cada lote.

   De acordo com a Terracap, do valor de mercado da propriedade, são deduzidos o investimento em infraestrutura implantada pelos moradores e a valorização. As etapas para a venda direta, são:

   • Cadastramento
   • Publicação de Edital de Venda Direta
   • Divulgação dos resultados
   • Assinatura da proposta de compra
   • Emissão do boleto da compra
   • Assinatura de Escritura Pública em Cartório
   • Pagamento do imóvel

    

   Está aberto, até 18 de outubro, o edital de venda de 158 imóveis no Setor Habitacional Arniqueiras, em Água Claras (veja edital aqui). O valor dos terrenos unifamiliares varia entre R$ 52.466,99 (199 m²) e R$ 1,224 milhão (5.155 mil m²).

   Áreas da Codhab

   Quando são Áreas de Regularização de Interesse Social (Aris), quem coordena o processo de regularização é a Codhab. No caso de moradores com renda menor que cinco salários mínimo, não é cobrado nenhum valor.

   “A legislação estabelece que, na área de interesse social, o governo é obrigado a fazer todo o procedimento de regularização e arcar com as despesas cartoriais, bem como os custos de infraestrutura básica. Enquanto na área de interesse específico, que é na Terracap, o particular paga as despesas”, explica Leonardo Firme, diretor da Codhab.

   Essa gratuidade está sendo aplicada ao processo de regularização que ocorre no Setor Habitacional Pôr do Sol, em Ceilândia. Lá, o procedimento já está na fase de licenciamento ambiental.