Diretor da Terracap Leonardo Mundim detalha funcionamento do Desenvolve-DF

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Diretor da Terracap Leonardo Mundim detalha funcionamento do Desenvolve-DF

Ao programa CB.Poder, diretor de Regularização Social e Desenvolvimento Econômico da Terracap explica o programa que substituirá o antigo Pró-DF. Meta é incentivar o desenvolvimento do setor produtivo da capital federal


“Para o futuro, criou-se o Desenvolve-DF, com novos pilares. Um deles é a concessão do direito real de uso (CDRU)”, Leonardo Mundim(foto: Marcelo Ferreira/CB/D.A Press)

Existe uma decisão do Tribunal de Contas do DF de 2017 suspendendo oPró-DF II em razão de diversas falhas operacionais. As indicações de compra de terreno eram feitas pela Secretaria de Desenvolvimento Econômico, os descontos eram excessivos e, além disso, ainda se tinha o abatimento do que foi pago a título de taxa de ocupação. Hoje, nós temos inúmeros terrenos da Terracap ocupados por empresas que não pagam nada em taxa de ocupação e, do outro lado, empresários que sofreram com o problema da burocracia do próprio programa. Muito doPró-DF era o pacto da mediocridade. O empresário dizia que ia fazer, a secretaria aprovava sabendo que não ia e tudo acabou em uma confusão jurídica e fática que precisava ser enfrentada.

Sobre desvirtuamento da finalidade do terreno. Locais destinados à geração de emprego acabaram servindo para a construção de igrejas. Isso deve ser reformulado no programa?

Um dos pilares que foi quebrado, além da pessoalidade e da burocracia excessiva, é o da transferência do patrimônio público para o particular. Essa transferência era o que motivava, muitas vezes, para chegar a esse ponto. Em vez de se focar na geração de emprego e renda, focava-se no que se esperava da transferência de patrimônio público para o particular de uma maneira barata e sem a necessária fiscalização para ocorrer. Assim, geraram esses desvirtuamentos.

Ou seja, hoje o empresário não fica mais como proprietário do terreno? É uma espécie de concessão? O que muda?

Nós pegamos esse Pró- DF II, que ainda existe, e colocamos em um quadro em extinção. Nele, nós vamos aplicar três instrumentos jurídicos: a transferibilidade dos benefícios da concessão, a possibilidade de revogação e a reabertura de prazo de migração para enquadramento no Pró-DF II. Com isso, nós conseguiremos a sanitização desse quadro, permitindo com que as pessoas possam sair do programa com as escrituras. Para o futuro, criou-se o Desenvolve-DF, com novos pilares. Um deles é a concessão do direito real de uso (CDRU). O empresário terá acesso a um terreno por meio de uma licitação pública do valor do percentual da CDRU. Ela será registrada na matrícula do imóvel e estará protegida de alterações políticas ou governamentais.

Como será a fiscalização para evitar o desvirtuamento de funções? A concessão pode ser cassada? 

A concessão vai valer por um período de cinco a 30 anos, prorrogáveis por mais até 30 anos. O prazo vai ser de escolha do empreendedor. Ele vai ter de gerar os empregos que se comprometeu, e a Secretaria de Desenvolvimento Econômico terá de fazer, pelo menos, uma vistoria anual para identificar esse compromisso e a manutenção da ocupação. Qualquer tipo de alteração tem de ser comunicada e autorizada pelo Copep, o conselho de gestão do programa. Além disso, nós vamos ter uma tranquilidade maior com relação à fiscalização, uma vez que o terreno continua sendo público. Se houver um desvirtuamento constatado, o conselho pode cassar essa concessão e dar baixa na matrícula imobiliária que estava ali registrada.

Ainda não foram feitas licitações, mas há uma estimativa de quantos empregos esse programa deve gerar?

Nós não temos ainda estimativa do Desenvolve-DF, porque é algo novo que vai depender da adesão dos empresários. Com relação ao quadro de extinção, imaginamos que serão beneficiados pelo menos 3 mil empreendimentos que estão, ou cancelados e continuam funcionando e gerando empregos, ou que precisam transferir a concessão para outra empresa, ou que estão em situação de outros programas antigos do governo.

Nessa transição, os empresários terão de se adequar às novas regras?

Nós estamos prevendo um prazo de 180 dias contados a partir da vigência da lei. Isso ainda deve demorar um pouco, porque há um decreto regulamentador para ser aplicado. Agora, o ponto principal é que quem estava no programa vai continuar e quem esteve poderá voltar. Quem nunca participou terá de esperar a licitação da concessão de uso pela Terracap. Nós recebemos 109 sugestões de entidades de setores produtivos, de cidadãos e de outros órgãos públicos. Desse total, 88 foram acolhidas. O que nós temos percebido é que, de fato, as pessoas estão muito empolgadas. Tem muita gente só esperando essa licitação de concessão de uso da Terracap para conseguir o seu lote.

O setor produtivo critica que empresas de fora não conseguem vir para o DF, porque os valores dos terrenos da Terracap são
muito altos. Isso vai ser revisto no novo programa?

Estamos propondo no projeto a obrigação de serem criadas áreas de desenvolvimento econômico (ADE), setores industriais e polos comerciais. Também prevemos o direito de qualquer cidadão poder fazer a impugnação ao valor de avaliação da Terracap. Além disso, vamos ouvir a administração regional e, mediante edital, as entidades do setor produtivo e as associações comerciais daquela cidade quanto ao tamanho dos lotes, ao uso de cada um e a localização deles. Teremos também um ambiente web onde as pessoas poderão acessar fotos e preços.

O foco será para grandes empresas, pequenas empresas ou todo o setor produtivo?

Na entrega que nós fizemos à Terracap e à Secretaria de Desenvolvimento Econômico do anteprojeto que desenvolvemos para o governador, estiveram presentes 29 entidades do setor produtivo. Então, todos estão apoiando exatamente porque ele é um projeto que está trazendo vantagens e soluções para todas as modalidades empresariais.

A Terracap também trabalha na regularização de alguns terrenos de igrejas. Como está esse processo?

Nós lançamos o programa Igreja Legal, com cinco medidas de interesse. Eu destacaria uma: lotes exclusivos com percentual mínimo específico para igrejas em novos loteamentos. A Luos, Lei de Uso e Ocupação do Solo, trata de lotes existentes. Nas criações de lotes, quem escolhe o uso, se vai ser comercial, residencial ou institucional, é a loteadora. Antes, a Terracap classificava um mesmo lote para fins comerciais e institucionais. Com isso, colocava para disputar uma empresa grande e comercial e um centro religioso e institucional. Dessa forma, nós estávamos empurrando as igrejas para a clandestinidade. Com o novo programa, além da avaliação do lote ser menor, ela só competirá com outra igreja.

As igrejas terão de se enquadrar também ou só será para as novas?

As que estão estabelecidas até 2006 têm o direito de pleitear isso. Nós temos a Lei nº 806, de 2009, que lista 1.201 igrejas irregulares em terrenos públicos. Destas, mais de mil ainda nem procuraram a Terracap nos últimos 10 anos. Outro ponto que nós trouxemos no Desenvolve-DF é a possibilidade de usar certidão de crédito. Hoje, a Terracap tem quase R$ 200 milhões em certidões de crédito no mercado. São distratos feitos anteriores e que a loteadora emite uma espécie de nota promissória. A igreja pode comprar essa carta de crédito e, certamente, a conseguirá com algum deságio. Voltando ao Desenvolve-DF, a concessão do lote é o 1º passo para atrair o empreendedor. Quais as outras iniciativas?
Nós identificamos que o que gera emprego não é o decreto, é o mercado. O que podemos fazer enquanto governo é encorajar. Então, por exemplo, na licitação do Desenvolve-DF a mínima vai ser de 0,20% sobre 80% da avaliação. Isso, na prática, dá algo em torno de 0,16% ao mês.

Esse contrato entre empresário e Terracap vale como garantia para conseguir empréstimos bancários?

Se eu compro um terreno na Terracap hoje, eu fico pagando por 20 anos, e a loteadora tem uma alienação fiduciária gravando esse imóvel. Ele não pode ser utilizado para nada em termos de financiamento bancário, como garantia real. Agora, a concessão do direito real de uso, em si, serve, segundo o Código Civil, como garantia de financiamento bancário. Ela pode ser hipotecada, não o imóvel. Ou seja, no dia seguinte que for registrada a sua concessão de uso, mesmo independentemente do prazo para começar o pagamento da taxa de retribuição, que será de seis a 24 meses,  o empresário poderá levar a CDRU em um banco e pedir financiamento não só para construir a sede, mas também para gerar empregos e começar a pagar a taxa.

E qual a vantagem para o banco?

Esse modelo de negócio existe na Lei nº 5.803, que trata de concessões rurais, e a lei prevê inclusive o passo a passo dessa execução desse tipo de hipoteca. Se houver inadimplência, o banco vai retirar daquele empreendedor e vendê-la em leilão público. Ele vai assumir o papel de concessionária.
No fim dessas concessões,

Caso o empresário tenha feito benfeitorias, elas serão ressarcidas?

Duas emendas apresentadas ao projeto trouxeram a previsão do ressarcimento. Só que isso vai ocorrer conforme os critérios do decreto. O que pode acontecer é que o empresário tenha feito construções que vão valorizar o terreno da Terracap, mas pode ser também que seja uma construção irregular, sem habite-se, o que desvaloriza o terreno.
Adaptações: Alexandre Torres
Guará News

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